Throggs Neck Food Fight menace le rezonage

Throggs Neck Food Fight menace le rezonage

Marjorie Velázquez avec Bruckner Boulevard (Getty, NYC Department of City Planning, iStock)

Marjorie Velázquez avec Bruckner Boulevard (Getty, NYC Department of City Planning, iStock)

À quel point vous battriez-vous pour sauver une cage de frappeurs et 12 parcelles vacantes dans votre quartier quasi-suburbain du Bronx ? Assez difficile, si vous vouliez garder 339 appartements – dont certains abordables – hors de votre jardin.

Dans ce que les partisans du projet appellent un cas classique de nimbyisme, des centaines d’habitants de Throggs Neck se mobilisent contre le développement proposé pour l’artère principale de leur communauté.

Un rezonage recherché par plusieurs hommes d’affaires de longue date de la région permettrait la construction de quatre bâtiments ne dépassant pas huit étages – modestes selon les normes de New York, mais au-delà de la pâleur pour certains membres de ce coin tranquille du Bronx.

Le fait que les candidats dirigent des entreprises dans la région depuis des décennies n’a apparemment pas changé grand-chose.

“Nous ne sommes pas votre Tishman, pas votre L&L”, a déclaré Peter Bivona, membre du groupe de développement et copropriétaire d’un supermarché Super Foodtown dans le quartier. « Nous faisons partie du tissu de notre communauté, et la communauté se retourne contre nous. C’est là que nos sentiments ont été blessés.

Le drame a commencé en juillet lorsque Bivona et d’autres entreprises et propriétaires fonciers du Bronx ont demandé un zonage le long du boulevard Bruckner. Travaillant en tant que Throggs Neck Associates, ils ont planifié quatre développements avec les 339 appartements, un supermarché rénové et 54 000 pieds carrés d’espace commercial.

Les habitants du quartier tentaculaire se sont opposés avec véhémence au projet dans des pétitions en ligne, réunions publiques et articles d’opinion.

Les problèmes des promoteurs se sont aggravés en septembre, lorsque la nouvelle conseillère du district, Marjorie Velázquez, leur a demandé de reporter leur candidature jusqu’à son entrée en fonction en janvier. En citant problèmes d’infrastructure, elle s’est prononcée contre le projet après avoir pris son siège, ce qui, selon la tradition de déférence des membres du Conseil, obligerait les développeurs à le modifier à son goût. Le bureau de Velázquez n’a pas répondu à une demande d’interview.

Bivona dirige le Super Foodtown au 2945 Bruckner Boulevard avec son frère Joseph depuis que les deux l’ont acheté en 2001. Peter Bivona dit que la facture fiscale annuelle du magasin a atteint près de 250 000 $, et ils doivent réorganiser l’épicerie et ajouter des appartements au-dessus pour garder le propriété à flot.

« C’est une corvée. Nos dépenses grimpent comme des fous et les employés sont difficiles à trouver. Nous avons besoin d’un moyen de capitaliser sur notre investissement d’il y a 22 ans », a déclaré Bivona.

Une autre paire de frères, Franco et Marco Marciano, contrôle une large partie du site de développement par le biais de Civita Holding Corporation, selon les archives publiques. Une grande partie de leur portefeuille est constituée de terrains vacants, mais s’ils étaient rezonés, ils pourraient accueillir 86 appartements et 13 400 pieds carrés d’espace commercial. Il comprendrait le plus haut bâtiment des quatre structures proposées : 84 pieds, soit huit étages.

Le groupe de développement comprend un troisième groupe de frères, Peter et Louis Zuccarello, qui dirigeaient un magasin de jardinage jusqu’à ce qu’il soit détruit par un Home Depot. Ils possèdent une série d’espaces commerciaux de faible hauteur le long du boulevard Bruckner abritant un fleuriste et une cage de frappeurs, entre autres entreprises. À côté, le scientifique marin James Cervino possède une propriété autrefois détenue par le propriétaire notoire Jacob Selechnik, surnommé “Jake le serpent” par les défenseurs des locataires il y a longtemps.

“Au lieu de le garder abandonné, des terrains vides délabrés, ils ont décidé de le développer”, a déclaré Bivona à propos des Zuccarello.

Les militants locaux affirment que les développements submergeraient les infrastructures locales et la faible densité qui définit la zone. Ils ont protesté lors des réunions du conseil d’administration communautaire et à l’extérieur du Super Foodtown.

“Nous reconnaissons qu’une partie du boulevard Bruckner a eu des vitrines commerciales vides pendant des années”, ont écrit les chefs des conseils communautaires locaux Joseph Russo et Matt Cruz dans le Bronx Times. «Le Bronx Community Board n ° 10 reste prêt à trouver des entreprises pour occuper les vitrines vacantes. Cependant, un tel développement ne peut pas se faire au détriment de la communauté.

Une statistique clé a émergé des heures de combats des conseils communautaires comme une sorte de test de Nimby Rorschach. Les développements proposés ajouteraient 94 appartements correspondant à la définition d’abordable de la ville. Depuis 2014, l’ensemble du district communautaire qui comprend Throggs Neck n’a produit que 58 logements de ce type, selon un rapport de la New York Housing Conference.

En d’autres termes, les développements produiraient plus de cinq fois plus d’unités que la région n’en a construit au cours des huit dernières années. Pour les partisans, notamment le groupe de oui dans mon jardin Open New York, c’est une correction de politique indispensable. Pour les opposants, c’est trop pour les ressources déjà taxées de la région.

“Ces gens, ils veulent garder la communauté telle qu’elle est”, a déclaré Bivona. « Ils ne veulent pas de logements abordables parce que tout le monde dans cette communauté a acheté sa maison pour 30 000 $. Ils vont bien.”

Le manque actuel de production de logements dans la région est intentionnel. En 2004, l’administration Bloomberg l’a ajouté aux zones de gestion de la croissance à faible densité de la ville. La désignation a déclassé les quartiers et favorisé l’étalement de style suburbain en augmentant les exigences de stationnement pour les projets, en limitant la densité et en encourageant les cours plus grandes. Tous les autres quartiers du programme se trouvent sur Staten Island.

La poignée de maisons abordables construites dans le district communautaire 13 de Throggs Neck ces dernières années ne sont pas exactement des logements pour personnes à faible revenu : une famille de trois personnes avec un revenu de 198 000 $ – près du triple du revenu médian des ménages du district – aurait toujours droit à une. Les appartements des nouveaux développements seraient destinés aux ménages ne gagnant pas plus de 80% du revenu médian de la région.

Dans la plupart des 59 districts communautaires de la ville, les propositions sont généralement critiquées pour ne pas fournir suffisamment de logements abordables. Les adversaires de Throggs Neck soutiennent que celui-ci en fournit trop. Lors d’une audience du Community Board 10 à ce sujet jeudi soir, cinq personnes sont venues voir Will Thomas d’Open New York pour lui crier dessus; Thomas a tweeté celui-là l’a traité de “putain de clown”.

Certaines ressources locales sont mises à rude épreuve, mais les prévisions environnementales ne prévoient qu’un léger impact des projets. S’ils sont approuvés, les nouveaux résidents porteraient le taux d’utilisation des écoles élémentaires locales – le nombre d’élèves divisé par la capacité de l’école – à 145%, selon l’étude d’impact environnemental du rezonage, un niveau de surpeuplement sévère. Mais les 82 nouveaux élèves du primaire estimés n’augmenteraient le nombre d’élèves que de 3%.

Les promoteurs n’ont pas encore de financement pour les projets. “Nous ne pouvons même pas sécuriser le zonage !” dit Bivone.

Alors que le tumulte se répandait dans la presse locale, les promoteurs ont trouvé ou engagé plusieurs alliés expérimentés dans les conflits fonciers.

Steven Sinacori, un avocat immobilier chez Akerman, a aidé à connecter les promoteurs et fournit des conseils sur le processus d’examen de l’utilisation des terres, qui prend jusqu’à sept mois. William Bollinger, consultant en développement de longue date pour JCAL Development Group, a aidé les développeurs à naviguer dans les spécificités du développement. Après plus d’un an de refus de la part des habitants du quartier, l’Organisation Marino a été amenée à gérer les relations publiques.

Les membres d’Open New York, qui ont soutenu Velázquez dans sa campagne, ont récemment voté à une écrasante majorité pour s’impliquer dans la bataille de rezonage. Le groupe pro-logement prévoit de former des membres locaux pour donner au membre du Conseil Velázquez une base de soutien communautaire, selon son directeur politique Logan Phares.

“Nous considérons que c’est notre travail de se révéler et de lui donner le soutien dont elle aurait besoin pour soutenir le projet”, a déclaré Phares.

La stratégie a fonctionné dans certains domaines, mais c’est le premier essai d’Open New York à Throggs Neck. Lors de l’audience de jeudi soir, le représentant des promoteurs a tenté d’apaiser les inquiétudes des habitants, leur disant qu’ils ne proposaient pas de refuge pour sans-abri ou de logement de la section 8, et qu’ils ne sont pas Antifa, Thomas signalé.

Quand il a dit qu’ils n’essayaient pas de faire de l’argent rapidement, la foule a crié pendant deux minutes et un responsable du conseil a dit au public qu’ils étaient faire mal paraître la communautéselon Thomas.

Velázquez a envoyé une lettre disant qu’elle ne soutenait pas le projet dans son état actuel, mais n’a pas assisté à l’audience, citant des menaces proférées à son encontre. Le conseil – jusqu’à 50 bénévoles locaux nommés par d’anciens membres du conseil et le président de l’arrondissement – a ensuite exprimé son vote consultatif contre le rezonage.

Le vote qui compte vraiment, celui de Velázquez, est dans quelques mois.

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