Retour au travail – Virginia Business

John Pritzlaff IV, senior vice president of Cushman & Wakefield

Charlottesville bucks à la traîne de la tendance des espaces de bureaux

Publié

29 mai 2022




par

MJ Mc Ateer


John Pritzlaff IV, vice-président senior de Cushman & Wakefield |  Thalhimer, note qu'Apex Plaza fait partie d'une nouvelle vague de projets de bureaux de classe A à Charlottesville.  Photo de Meridith De Avila Khan

John Pritzlaff IV, vice-président senior de Cushman & Wakefield | Thalhimer, note qu’Apex Plaza fait partie d’une nouvelle vague de projets de bureaux de classe A à Charlottesville. Photo de Meridith De Avila Khan

Bien que le marché de l’immobilier commercial du pays soit encore en grande partie à la traîne, ce n’est pas le cas à Charlottesville, où de nouveaux projets polyvalents ont suscité un intérêt accru pour les espaces de travail.

Le taux de vacance national pour les espaces de bureaux au premier trimestre 2022 était plutôt morne de 15,7%, selon Yardi Matrix, un service de recherche en immobilier commercial. La situation en Virginie n’était qu’un peu plus brillante, CoStar Group Inc., basé à Washington, DC, faisant état d’un taux de vacance de bureaux à l’échelle de l’État dans le Commonwealth de 12,3% pour la même période.

Cependant, à Charlottesville, seulement 8,9% des espaces de bureaux étaient vacants. Ce qui rend cette statistique plus impressionnante est le fait qu’au cours des 18 derniers mois environ, la ville a ajouté un demi-million de pieds carrés sans précédent de nouveaux bureaux de classe A et d’espaces à usage mixte à son inventaire.

Seuls quatre projets prestigieux – Dairy Central, Apex Plaza, 3Twenty3 et le bâtiment CODE – sont responsables de cette énorme expansion. Ils représentent « une grande partie de l’espace », explique le directeur du développement économique de la ville, Chris Engel, et ce n’est pas exagéré, car les quatre propriétés à elles seules ont augmenté de 63 % l’offre d’espaces de bureaux de classe A de la ville, même si elles représentent collectivement environ 13% de l’inventaire total de Charlottesville de 4 millions de pieds carrés de toutes les catégories d’espaces de bureaux. Cependant, toute cette nouvelle superficie en pieds carrés est rapidement absorbée.

CBRE Group Inc. rapporte que 87 % des grandes entreprises interrogées l’année dernière ont l’intention de passer à un modèle de travail hybride. Et avec ce genre de changement sismique dans le paradigme de l’emploi, la demande d’espaces de bureaux, qui s’est effondrée au début de COVID-19, a mis du temps à se redresser. Cependant, quelques marchés chanceux ont résisté à cette tendance, et l’un des plus remarquables de Virginie est celui de Charlottesville.

John Pritzlaff IV, vice-président senior chez Cushman & Wakefield | Thalhimer, a été impliqué dans la location de trois des nouveaux projets majeurs de Charlottesville. Parce que si peu d’espace commercial a été ajouté à l’inventaire de la ville au cours des 10 ou 15 dernières années, dit-il, le taux d’inoccupation des bureaux de Charlottesville était tombé à un négligeable 1,5 % au cours d’une période pré-COVID. Cela a contribué à soutenir une demande post-pandémique résurgente d’espaces de classe A dans la ville, d’autant plus que la fuite vers des actifs de bureaux de qualité est devenue une tendance majeure sur le marché de l’immobilier commercial haut de gamme.

Voir vert

Bien que les bâtiments certifiés LEED ne représentent actuellement qu’environ 3 % de tous les immeubles de bureaux aux États-Unis, la base de données en ligne sur les espaces de bureaux Offices.net rapporte que 80 % des investisseurs prévoient d’ajouter des actifs verts à leurs portefeuilles dans les années à venir. Les entreprises veulent être considérées comme respectueuses de l’environnement et recherchent des espaces durables qui reflètent favorablement leurs valeurs et leurs responsabilités.

Cependant, la « qualité » sur le marché des bureaux de classe A comprend aujourd’hui plus que la bonne foi verte. Une autre attente est que les bâtiments haut de gamme incluront de nombreux équipements pour les employés, tels que des salles de sport, des options de restauration sur place et des salles de lactation. Les espaces ouverts qui encouragent la collaboration plutôt que l’isolement sont également un nouveau must, et plutôt que d’être logés dans les structures insulaires et isolées d’autrefois, les locataires de bureaux d’aujourd’hui veulent des bâtiments avec des conceptions tournées vers l’extérieur destinées à les intégrer dans la communauté environnante. Les quatre nouveaux développements de Charlottesville cochent ces cases.

Situé à mi-chemin entre le campus de l’Université de Virginie et le Downtown Mall, le Dairy Central à usage mixte a été le premier des quatre projets à ouvrir, au plus fort de la pandémie fin 2020. La crémerie réaménagée, qui offre un 23 000 carrés- foot food hall, 180 appartements, 50 000 pieds carrés d’espace de bureau, un espace événementiel de 6 000 pieds carrés et un patio de 7 500 pieds carrés, a une cote d’argent du système de classement Leadership in Energy and Environmental Design. Il est loué à 95%, note Pritzlaff.

Plus près du centre commercial piétonnier se trouve 3Twenty3, qui a été achevé à la mi-2021. Le bâtiment de neuf étages et de 120 000 pieds carrés comprend un espace sur le toit et un grand hall, qui peuvent tous deux être utilisés pour des événements. Il dispose de plusieurs restaurants, d’une place publique, de bornes de recharge pour voitures électriques et de supports à vélos couverts. Pritzlaff dit qu’il est loué à 99% et que les locataires comprennent un cabinet d’avocats et des sociétés de logiciels et financières.

Le bâtiment CODE sur le Downtown Mall de Charlottesville est loué à un taux de 35 $ à 40 $ le pied carré.  Photo de Meridith De Avila Khan
Le bâtiment CODE sur le Downtown Mall de Charlottesville est loué à un taux de 35 $ à 40 $ le pied carré. Photo de Meridith De Avila Khan

Le troisième projet, Apex Plaza, est un immeuble à usage mixte de 187 000 pieds carrés avec des bureaux, des commerces de détail et des espaces résidentiels qui a ouvert ses portes en avril juste au sud du Downtown Mall. Le facteur époustouflant de la place est qu’il s’agit du plus haut bâtiment en bois lamellé-croisé de la côte Est et l’un des rares dans tout le pays. Bien qu’il ne soit pas classé LEED, Apex comprend de nombreuses fonctionnalités vertes telles que des panneaux solaires sur le toit capables de générer 300 kilowatts d’électricité et des capacités de stockage d’énergie qui lui permettent d’être net zéro. Ce statut s’aligne sur la philosophie de durabilité de son principal locataire, Apex Clean Energy, une société d’énergie éolienne. La place est louée à plus de 90 %.

Mais peut-être que l’ajout le plus éclatant de C’ville au marché de l’immobilier commercial est le bâtiment CODE (Center of Developing Entrepreneurs), qui se trouve à l’extrémité ouest du Downtown Mall. Imaginé par le propriétaire Jaffray Woodriff, co-fondateur et PDG du fonds spéculatif de 3 milliards de dollars Quantitative Investment Management LLC, en tant qu’incubateur d’innovation technique, CODE poursuit son objectif de transformer la région en un leader de la haute technologie. Woodriff et son épouse, Merrill, ont fait don de 120 millions de dollars à leur alma mater, U.Va., en 2019 pour créer la School of Data Science.

Ouvert à l’automne 2021, le bâtiment CODE de 160 000 pieds carrés de Woodriff, qui est plus loué à plus de 90 %, comprend des bureaux, des espaces de coworking, un auditorium de 200 places et un rez-de-chaussée.vente au détail au sol. Il a obtenu une cote LEED or en reconnaissance de ses toits-terrasses verts, de la collecte des eaux de pluie, de l’ascenseur et des entrées sans contact, des bornes de recharge pour voitures électriques, du local à vélos, du système avancé de filtration de l’air et des escaliers « bien-être » qui encouragent la forme physique. Fait rare pour un immeuble de neuf étages, ses fenêtres s’ouvrent même. Le concepteur en chef de CODE, José Alvarez du cabinet d’architectes EskewDumezRipple basé à la Nouvelle-Orléans, prévoit d’inscrire ce nouveau point de repère de Charlottesville au concours du bâtiment de l’année de l’American Institute of Architects.

Bruce Miller, PDG d’Investure LLC, qui gère l’argent des dotations universitaires et des organisations à but non lucratif, a loué 13 000 pieds carrés plus une terrasse de 6 000 pieds carrés au CODE Building pour ses 45 employés. Le bâtiment, dit-il, reflète les valeurs de son entreprise, qui comprennent l’intendance, la créativité et la collaboration.

“Nous aimons vraiment les avantages pour la santé et le bien-être et l’emplacement de qualité”, dit-il, ajoutant qu’à cause de COVID, “il est agréable d’avoir beaucoup d’air frais”.

Andrew Boninti, président de CSH Development LLC, l’un des développeurs de l’immeuble CODE, affirme qu’il a été spécialement conçu « pour réagir à ce qui est important pour le locataire. C’est ça l’avenir. »

Les prix grimpent vite

Lisa Sturtevant, responsable de la recherche chez Bright MLS Inc. et ancienne économiste en chef de Virginia Realtors, déclare que même si les taux de coût par pied carré à Charlottesville étaient autrefois inférieurs à la moyenne de l’État, ils augmentent maintenant trois fois plus vite que l’État. dans son ensemble. “Charlottesville a pris son envol au cours des deux dernières années”, dit-elle, “et les propriétaires peuvent demander et obtenir des tarifs plus élevés.”

Bien que Pritzlaff refuse de fournir des tarifs de location pour les bâtiments qu’il représente, il est probablement prudent de supposer qu’ils reflètent les tarifs du bâtiment CODE, où Boninti dit que l’espace coûte entre 35 $ et 40 $ le pied carré. C’est bien plus que la moyenne régionale de 27,78 $ rapportée par CoStar, y compris le comté d’Albemarle et les espaces de bureau de classe B et C moins souhaitables.

Maintenant que les quatre grands projets ont ouvert, dit Engel, il n’y a rien d’aussi ambitieux dans les travaux, et CoStar ne répertorie que 190 000 pieds carrés de bureaux en construction à Albemarle au cours du premier trimestre de 2022.

JT Newberry, directeur du développement commercial d’Albemarle, dit que quelques immeubles de bureaux ont été approuvés et sont en construction au nord et au sud de la ville. En ce qui concerne la ville de Charlottesville, qui ne couvre que 10 miles carrés et est principalement résidentielle, “d’une manière générale, de nombreuses entreprises trouvent plus facile de s’agrandir et de rénover que de construire du neuf”, explique Newberry.

Related posts

Banking Giant Capital One entre dans l’industrie des logiciels B2B avec le lancement d’une nouvelle entreprise

cialiszep

Ouverture de cinq nouveaux centres d’affaires pour femmes dans tout le pays

cialiszep

Les entrepreneurs partagent les traits les plus importants pour un coach d’affaires

cialiszep

Apple @ Work : pourquoi Apple Business Essentials n’est pas un concurrent direct des autres fournisseurs de MDM

cialiszep

Le tribunal juge inconstitutionnels les frais disparates dans les affaires de faillite d’entreprise

cialiszep

Notes d’affaires : 5 juin 2022

cialiszep